Una de las preguntas que escuchamos casi a diario en nuestro despacho es esta:
«He heredado un piso pero no tengo dinero para pagar el impuesto de sucesiones. ¿Puedo venderlo primero y pagar después con el dinero de la venta?».
La respuesta es sí, pero hay que hacerlo bien. Y hacerlo mal puede salir muy caro.
Cada mes vemos casos de herederos que han intentado gestionar esta situación por su cuenta y han acabado con recargos, sanciones o, peor aún, con operaciones de compraventa bloqueadas porque no se hicieron las cosas en el orden correcto. Por eso queremos explicarte exactamente cómo funciona esto, qué pasos hay que seguir y qué errores debes evitar a toda costa.
La situación real de muchas familias en Barcelona
Imagina que tu padre fallece y te deja un piso en el Eixample valorado en 400.000 euros. Es una propiedad magnífica, pero hay un problema: en su cuenta bancaria solo había 3.000 euros. El impuesto de sucesiones te sale a pagar unos 25.000 euros, y la plusvalía municipal otros 8.000 euros. En total, necesitas 33.000 euros que no tienes.
Podrías pedir un préstamo personal, pero los intereses son altísimos. Podrías pedirle dinero a la familia, pero no todos pueden permitírselo. La opción lógica parece clara: vender el piso y con ese dinero pagar los impuestos. Pero aquí es donde muchos herederos se equivocan al intentar hacerlo solos.
Lo que NO puedes hacer (aunque te parezca lógico)
Mucha gente piensa: «Voy a vender el piso directamente, cobro el dinero y luego presento el impuesto de sucesiones». Error. Esto no funciona así por varias razones:
No puedes vender algo que todavía no es tuyo oficialmente. Mientras no hayas aceptado la herencia formalmente, tú no eres el propietario del piso. Eres heredero, que no es lo mismo. Y no puedes vender lo que no es tuyo.
Los compradores serios quieren garantías. Ningún comprador con un mínimo de sentido común va a pagar 400.000 euros por un piso que no está correctamente inscrito a nombre del vendedor. Su notario se lo desaconsejará, su banco no le dará la hipoteca, y el Registro de la Propiedad no inscribirá la compraventa.
La notaría te parará los pies. Cuando vayas a firmar la venta ante notario, te pedirán el certificado del Registro que acredite que tú eres el propietario. Si no lo tienes porque no has inscrito la herencia, la operación no podrá formalizarse.
Hacienda acabará enterándose. Y cuando lo haga, te reclamará el impuesto de sucesiones con recargos, intereses y posibles sanciones que pueden llegar al 150% de la cuota.
El procedimiento correcto: así es como se hace
La forma correcta de vender un piso heredado cuando no tienes dinero para pagar el impuesto de sucesiones tiene cinco pasos. No cuatro, no seis. Cinco. Y en este orden exacto:
Paso 1: Aceptar la herencia ante notario
Hay que ir a una notaría y firmar la escritura de aceptación de herencia. Necesitarás el certificado de defunción, el certificado de últimas voluntades, el testamento y el certificado del Registro de Seguros. El notario redacta la escritura y tú, junto con los demás herederos si los hay, la firmáis. A partir de ese momento, legalmente eres propietario del piso.
Paso 2: Liquidar el impuesto de sucesiones (sin pagarlo todavía)
Aquí está la clave que mucha gente desconoce. Puedes presentar la autoliquidación del impuesto de sucesiones ante la Agència Tributària de Catalunya sin pagar el dinero en ese mismo momento. La presentación de la autoliquidación es un trámite formal que debe hacerse en los seis meses siguientes al fallecimiento, pero el pago efectivo puede demorarse hasta el final de ese plazo.
Esto es fundamental: presentar no es lo mismo que pagar. Tú cumples con tu obligación de declarar, Hacienda sabe cuánto debes, pero el dinero todavía no ha salido de tu bolsillo. Porque todavía no lo tienes.
Paso 3: Inscribir el piso en el Registro de la Propiedad a tu nombre
Con la escritura de aceptación de herencia y la autoliquidación presentada (aunque no pagada), el Registro de la Propiedad inscribe el piso a tu nombre. Ahora sí, apareces oficialmente como propietario en el Registro. Cualquier comprador puede pedir una nota simple y verá que el piso está a tu nombre, limpio y sin cargas.
Paso 4: Vender el piso
Ahora ya puedes vender tranquilamente. Buscas comprador, negociáis el precio, vais al notario, se firma la escritura de compraventa y tú cobras el dinero. Todo legal, todo correcto, todo inscribible en el Registro. El comprador se queda tranquilo porque ha comprado un inmueble con todas las garantías, y tú tienes por fin el dinero que necesitabas.
Paso 5: Pagar todos los impuestos antes de que termine el plazo
Con el dinero de la venta, pagas el impuesto de sucesiones, la plusvalía municipal de la herencia, y la plusvalía municipal de la venta que acabas de hacer. Si todo esto ocurre dentro de los seis meses desde el fallecimiento, no hay ningún recargo ni sanción. Todo en orden, todo en plazo, todo legal.
Los plazos son tu mejor amigo o tu peor enemigo
El plazo de seis meses desde el fallecimiento es sagrado. Todo tiene que estar hecho antes de que se cumpla ese plazo. Si ves que no vas a llegar, puedes solicitar una prórroga de otros seis meses, pero tienes que pedirla dentro de los cinco primeros meses. No esperes al último momento.
Durante esos seis meses (o doce si has pedido prórroga) tienes que:
- Aceptar la herencia
- Presentar la autoliquidación del impuesto
- Inscribir el inmueble
- Encontrar comprador
- Cerrar la venta
- Pagar todos los impuestos
Parece mucho tiempo, pero se pasa volando. Especialmente si el inmueble tarda en venderse, o si hay retrasos en el Registro de la Propiedad, o si surge cualquier complicación documental.
Casos especiales que complican las cosas
Hay situaciones en las que este procedimiento se complica:
Si hay varios herederos y no todos están de acuerdo en vender. Aquí la cosa se complica bastante. Si uno de los herederos se niega a vender, los demás no pueden forzar la venta salvo que se acuda a un
procedimiento judicial de división de cosa común, que puede tardar más de un año. Siempre es mejor negociar y llegar a un acuerdo, aunque uno de los herederos tenga que comprarles la parte a los demás.
Si el inmueble tiene cargas o hipotecas. La hipoteca se paga con el dinero de la venta, pero hay que coordinarlo bien con el banco para que dé la cancelación el mismo día de la firma. Si hay embargos o cargas judiciales, la cosa se complica y hay que estudiar cada caso.
Si el fallecido tenía deudas importantes. Aquí conviene aceptar la herencia a beneficio de inventario, para que las deudas del fallecido no puedan reclamarse sobre el patrimonio personal del heredero. Esto añade trámites y tiempo al proceso.
Si el piso está alquilado. Se puede vender con el inquilino dentro, pero vale menos. O se puede esperar a que termine el contrato, pero eso añade meses al proceso. Hay que estudiar qué conviene más.
Si el inmueble necesita obras o está en mal estado. Venderá por menos dinero y puede que no sea suficiente para pagar todos los impuestos. En esos casos hay que estudiar si conviene hacer alguna reforma básica o vender tal cual.
Errores que te pueden salir carísimos
He visto herederos que han perdido miles de euros por cometer estos errores:
Vender antes de inscribir el inmueble a su nombre. El comprador se echa atrás en el último momento porque su banco no le concede la hipoteca al ver que el vendedor no aparece como propietario en el Registro. Resultado: meses perdidos, operación caída y el plazo de los seis meses acercándose peligrosamente.
Dejar pasar el plazo de seis meses sin presentar la autoliquidación. Aunque hayas vendido el piso y tengas el dinero, si no presentaste la autoliquidación a tiempo, Hacienda te clavará un recargo mínimo del 5%, y puede llegar al 20% si el retraso es muy grande. Sobre 25.000 euros de impuesto, eso son entre
1.250 y 5.000 euros tirados a la basura.
No solicitar la prórroga cuando ven que no van a llegar a tiempo. La prórroga hay que pedirla dentro de los cinco primeros meses. Si la pides en el mes sexto, ya no te la conceden. Y si llegas al mes séptimo sin haber presentado nada, ya estás en recargo automático.
Confiar en un comprador que «ya pagará más adelante». Algunos compradores hacen ofertas muy buenas pero luego tardan meses en conseguir la hipoteca, o directamente se echan atrás. Mientras tanto, tú has perdido un tiempo precioso y puede que ahora ya no llegues al plazo.
No calcular bien todos los impuestos. No es solo el impuesto de sucesiones. También está la plusvalía municipal de la herencia, la plusvalía municipal de la venta que vas a hacer, y el IRPF por la ganancia
patrimonial si vendes por más de lo que valía cuando heredaste. Hay que hacer números bien antes de comprometerse con ningún comprador.
Por qué es tan importante coordinar bien todo el proceso
He visto casos en los que todo salió bien porque se coordinó correctamente: el heredero aceptó la herencia en enero, presentó el impuesto en febrero, inscribió en marzo, encontró comprador en abril, firmó la venta en mayo y pagó todos los impuestos en junio. Perfecto, todo dentro del plazo de seis meses, cero recargos, cero problemas.
Y he visto casos en los que todo salió mal porque no se coordinó: el heredero esperó tres meses para aceptar la herencia porque «no había prisa», luego el Registro tardó dos meses en inscribir porque faltaba un documento, luego el piso tardó tres meses en venderse porque lo pusieron a un precio demasiado alto, y cuando se quisieron dar cuenta ya habían pasado ocho meses desde el fallecimiento. Resultado: recargo del 10% sobre el impuesto, unos 2.500 euros tirados a la basura.
La diferencia entre un caso y otro es la planificación. No se trata de correr como locos, se trata de hacer las cosas en el orden correcto y sin perder tiempo innecesario en cada paso.
Cuándo conviene vender y cuándo conviene buscar otras opciones
Vender el piso heredado para pagar el impuesto es una buena solución, pero no siempre es la mejor. Hay casos en los que conviene más:
Pedir un préstamo a corto plazo y pagar el impuesto, quedarte con el piso y alquilarlo. Si el piso está en una buena zona y puede alquilarse bien, los ingresos del alquiler pueden pagar el préstamo en uno o dos años, y luego el piso te genera ingresos para siempre.
Llegar a un acuerdo con los demás herederos para que uno se quede el piso y compense a los otros con dinero. Si sois tres hermanos y solo uno quiere quedarse el piso, puede comprarles su parte a los otros dos con un préstamo, y los otros dos obtienen liquidez inmediata.
Vender otros bienes de la herencia en lugar del piso. Si había otros inmuebles, un local comercial, una plaza de garaje o un trastero, igual conviene vender eso y quedarte con el piso que tiene más valor sentimental o más potencial de revalorización.
Negociar un aplazamiento con Hacienda. En casos excepcionales, si demuestras que no tienes liquidez ni patrimonio para pagar, Hacienda puede concederte un aplazamiento del pago del impuesto. Tiene intereses, pero puede ser una solución temporal.
Cada caso es diferente y hay que estudiarlo individualmente. Lo que funciona para una familia puede no funcionar para otra.
Qué pasa si ya has cometido algún error
Si ya has metido la pata y has dejado pasar plazos, o has intentado vender sin hacer los trámites correctamente, todavía hay soluciones:
- Si has dejado pasar el plazo de seis meses pero no ha pasado mucho tiempo, presenta una autoliquidación extemporánea cuanto antes. El recargo será del 5%, 10% o 15% según cuánto tiempo
haya pasado, pero es mejor eso que esperar a que Hacienda te lo reclame con sanciones añadidas.
- Si te has metido en una venta sin tener el piso inscrito a tu nombre, intenta aplazar la firma hasta que esté todo en orden. Habla con el comprador, explícale la situación, y si es razonable lo entenderá. Es mejor retrasar la firma dos meses que intentar firmar con papeles incompletos y que la operación se caiga.
- Si Hacienda te ha enviado un requerimiento, no lo ignores. Contesta en plazo, aporta la documentación que te piden, y si no estás de acuerdo con su valoración de los bienes, presenta alegaciones. Muchas veces se puede negociar.
- Si te has quedado bloqueado y no sabes cómo seguir, busca un abogado especializado en herencias cuanto antes. Cuanto más tiempo pase, más difícil será arreglar la situación.
Por qué este proceso necesita experiencia profesional
Coordinar una operación de este tipo no es imposible, pero tiene muchos detalles que pueden salir mal:
Hay que calcular correctamente todos los impuestos para saber si el dinero de la venta será suficiente. Hay que redactar bien la escritura de aceptación de herencia para que el Registro la admita sin problemas. Hay que presentar la autoliquidación correctamente para que Hacienda la dé por válida. Hay que coordinar con el Registro de la Propiedad para que la inscripción sea rápida. Hay que asesorar sobre el precio de venta para que el piso se venda rápido pero no se regale. Hay que vigilar los plazos constantemente para no llevarse sorpresas. Hay que calcular las plusvalías municipales correctamente, porque cada ayuntamiento tiene sus propias normas.
Un heredero que hace esto por primera vez en su vida tiene muchas probabilidades de cometer algún error. Un abogado que hace esto todas las semanas sabe exactamente qué hay que hacer en cada momento.
El coste de no hacerlo bien
Vamos a comparar dos escenarios con números reales:
Escenario A: Todo se hace correctamente
- Impuesto de sucesiones: 25.000 euros
- Plusvalía municipal herencia: 8.000 euros
- Plusvalía municipal venta: 500 euros
- Gastos notaría y registro: 2.000 euros
- Abogado: 2.000 euros
- Total gastado: 37.500 euros
Escenario B: Se cometen errores
- Impuesto de sucesiones: 25.000 euros
- Recargo por presentación fuera de plazo (10%): 2.500 euros
- Plusvalía municipal herencia: 8.000 euros
- Plusvalía municipal venta: 500 euros
- Gastos notaría y registro: 2.000 euros
- Gastos adicionales por tener que repetir trámites: 1.000 euros
- Intereses de demora: 800 euros
- Abogado para arreglar el desaguisado: 3.000 euros
- Total gastado: 42.800 euros
La diferencia son 5.300 euros. Eso es lo que cuesta intentar hacerlo tú solo para ahorrarte los 2.000 euros del abogado. No sale a cuenta.
Conclusión: sí se puede, pero hay que hacerlo bien
Vender un piso heredado para pagar el impuesto de sucesiones es perfectamente legal y muchas veces es la mejor solución cuando no hay liquidez en la herencia. Pero no es algo que se pueda improvisar. Hay que seguir un procedimiento muy concreto, en un orden muy específico, y vigilando constantemente los plazos.
La buena noticia es que, si se hace correctamente, todo funciona como la seda: heredas, inscribes, vendes, pagas, y te quedas con el dinero que sobre sin haber tenido que endeudarte. La mala noticia es que, si se hace mal, puede convertirse en un dolor de cabeza que te cueste miles de euros en recargos y sanciones.
Nuestra recomendación es clara: si te encuentras en esta situación, no intentes hacerlo solo. Un error te saldrá mucho más caro que contratar a un profesional que sepa lo que hace. En Pfaff Abogados Herencias llevamos más de veinte años coordinando este tipo de operaciones en Barcelona, y sabemos exactamente cómo hacerlo bien, rápido y sin sustos.
¿Necesitas vender un inmueble heredado para pagar el impuesto de sucesiones?
Te ayudamos a hacerlo correctamente, en orden y en plazo. Coordinamos todos los trámites para que no tengas que preocuparte de nada.
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